Der Maklervertrag
Die 3 verschiedenen Vertragsformen
Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers in Deutschland wird grundlegend zwischen drei Vertragsformen unterschieden. Diese regeln im Wesentlichen, wie exklusiv die Zusammenarbeit ist und ob Sie als Eigentümer die Immobilie noch privat oder über andere Makler verkaufen dürfen.
Hier sind die entscheidenden Unterschiede im Detail:
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1. Der einfache Maklerauftrag (Schlichter Maklerauftrag)
Dies ist die unverbindlichste Form der Zusammenarbeit für Sie als Eigentümer.
- Exklusivität: Keine. Sie können beliebig viele andere Makler parallel mit dem Verkauf beauftragen.
- Eigenverkauf: Sie dürfen die Immobilie jederzeit komplett privat (ohne Maklerprovision) an eigene Interessenten verkaufen.
- Aktivitätspflicht des Maklers: Der Makler ist gesetzlich nicht verpflichtet, aktiv für Sie tätig zu werden. Er kann das Objekt passiv in seinem Portfolio führen, muss aber keine Werbemaßnahmen oder aktive Akquise betreiben.
- Risiko: Da kein Makler die Garantie auf eine Provision hat, halten sich viele Makler bei den Marketingausgaben und dem zeitlichen Aufwand zurück. Zudem wirkt ein Objekt, das von mehreren Maklern zu unterschiedlichen Preisen oder mit abweichenden Angaben im Internet inseriert wird, oft "verheizt" auf potenzielle Käufer.
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2. Der Makler-Alleinauftrag (Einfacher Alleinauftrag)
Diese Form schafft eine engere und verbindlichere Partnerschaft.
- Exklusivität: Teilweise gegeben. Sie verpflichten sich vertraglich, für die Laufzeit des Vertrages keinen anderen Makler einzuschalten.
- Eigenverkauf: Sie behalten weiterhin das Recht, die Immobilie privat an eigene Interessenten (z. B. Bekannte, Nachbarn oder Direktinteressenten) zu verkaufen. Finden Sie den Käufer selbst, müssen Sie dem Makler keine Provision zahlen (vertraglich vereinbarte Aufwendungsersätze für nachweisbare Kosten wie Inserate ausgenommen).
- Aktivitätspflicht des Maklers: Im Gegenzug zur Exklusivität ist der Makler nun vertraglich verpflichtet, den Verkauf aktiv und mit vollem Einsatz zu fördern (z. B. durch Marketingmaßnahmen, Exposé-Erstellung und Besichtigungen).
- Vorteil: Der Makler hat ein hohes Interesse am Erfolg, da er nicht mit Kollegen konkurriert. Das Objekt wird professionell aus einer Hand am Markt präsentiert.
3. Der qualifizierte Makler-Alleinauftrag
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Dies ist die exklusivste und für den Makler sicherste Form des Vertrages, die im professionellen Immobiliengeschäft am häufigsten vereinbart wird.
- Exklusivität: Vollständig gegeben. Es darf kein weiterer Makler eingeschaltet werden.
- Eigenverkauf: Stark eingeschränkt. Sie dürfen die Immobilie zwar theoretisch noch privat verkaufen, allerdings gilt hier die sogenannte Verweisungsklausel. Meldet sich ein privater Interessent direkt bei Ihnen, müssen Sie diesen an Ihren Makler verweisen. Der Makler führt dann die Verhandlungen und die Abwicklung. Kommt es zum Verkauf, erhält der Makler die vereinbarte Provision.
- Aktivitätspflicht des Maklers: Der Makler ist zu maximalem und zielgerichtetem Einsatz verpflichtet. Er investiert in der Regel das volle Spektrum seiner Marketingkanäle, da er bei einem erfolgreichen Verkauf die Provision garantiert weiß.
- Besonderheit: Diese Form muss individuell und transparent vereinbart werden (meist befristet, z. B. auf 6 Monate), da sie die Rechte des Eigentümers am stärksten einschränkt.
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RICHARD HEYEN
Diplom Ökonom, Immobilienmakler seit 1995
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